СТАТЬИ

Инвестируем в регионы

23:06 30.06.2006 |

Бурные темпы развития российской экономики, наблюдаемые с начала нашего века, сделали возможным формирование достаточно многочисленного среднего класса, правда, только в Москве и отчасти в Санкт-Петербурге. Однако в настоящее время эта тенденция прослеживается и в крупных российских городах. Ситуацию на столичном рынке жилья «Собственник» освещает регулярно. Сегодня же разговор пойдет о строительстве в других городах России – нам стало интересно узнать, в каких домах будут жить представители «регионального» среднего класса…


Темпы строительства

Об увеличении темпов строительства в регионах сегодня говорится много. «В настоящее время нет ни одного субъекта в России, в котором бы администрация не ставила перед собой задачу удвоения объемов вводимого жилья. И надо отметить, что в большинстве случаев предпосылки для выполнения этой задачи есть», – считает генеральный директор ЗАО «ПИК-регион» Сергей Канаев.

По словам проект-менеджера Delta estate Олега Анцибора, «тенденция активной застройки наиболее четко прослеживается в крупных российских городах, так называемых миллионниках, в районах, где созданы крупные топливно-энергетические комплексы, и, конечно, в курортных областях Причерноморья».

стройкаОднако, несмотря на всю перспективность регионального рынка, на сегодняшний день приходится констатировать, что даже в городах-миллионниках не хватает качественного жилья. Общий объем вводимого жилья относительно невелик не только по сравнению с российскими городами федерального значения, но и на фоне, например, подмосковного строительства – так, город Дмитров, население которого составляет всего 80 000 человек, опережает Москву по темпам строительства, отмечает Сергей Канаев.

К сожалению, говорить о сопоставимых со столицами и Подмосковьем темпах строительства в других регионах пока преждевременно. По словам пиар-директора ГК «Пересвет-Групп» Ирины Наумовой, если сравнить совокупные параметры по Ростову-на-Дону, Нижнему Новгороду, Волгограду, Краснодару с показателями по Московской области, то получится, что на каждого жителя в перечисленных городах в 2002 году было введено на 40 % меньше жилья, чем в Подмосковье, и эта тенденция продолжает сохраняться.

«В прошлом году, например, в Нижнем Новгороде и Волгограде было введено примерно по 280 тыс. кв. м жилья. Несмотря на предпринимаемые усилия со стороны администраций и местных застройщиков по увеличению объемов ввода, в этих городах еще предстоит преодолеть рубеж 20-летней давности (для Нижнего Новгорода – 558 тыс. кв. м, для Волгограда – 396 тыс. кв. м). Средняя цифра объемов ввода жилья в наиболее привлекательном секторе многоквартирных домов для Ростова-на-Дону и Краснодара колеблется в пределах 370 тыс. кв. м.

В пересчете на душу населения коэффициент нового строительства колеблется в пределах от 0,21/0,28 кв. м на душу населения в год (для Нижнего Новгорода/Волгограда) до 0,35 для Ростова-на-Дону, что свидетельствует о наличии незанятых ниш и огромном потенциале развития. Несколько особняком здесь стоит Краснодар, где коэффициент строительства жилья сопоставим с показателем для Москвы и составляет 0,47 кв. м/чел. в год, что говорит о достаточно высокой строительной активности и определенной насыщаемости рынка», – отмечает Наумова.

Что строится

Говоря о строительстве в регионах, стоит обратить внимание и на то, какое именно жилье возводится сегодня на российских просторах. По мнению Сергея Канаева, именно возможности крупных столичных домостроительных комбинатов делают возможным застройку Московского региона различными сериями домов, в том числе и индустриальными. В регионах же предпочтение отдают индивидуальным проектам. «Это лучше по качеству, но дольше по времени. Поэтому и объемы вводимого жилья ниже, чем в столице», – резюмирует Канаев.

В то же время, по словам Ирины Наумовой, несмотря на то что множество строящихся в регионах объектов позиционируются как элитные (например, «Даймонд Билдинг» ($ 2000 за кв. м) и «Волжские Паруса» ($ 2000 за кв. м) в Волгограде, «Премьер» ($ 1700 за кв. м) в Нижнем Новгороде, «Наутилус» ($ 1600 за кв. м) в Краснодаре), в действительности эти объекты не могут быть отнесены к элитным по представлениям московского рынка. Препятствуют как качество исполнения, размеры, так и местоположение. Ниша элитного жилья в российской провинции остается свободной, за исключением Нижнего Новгорода и Краснодара, в остальных городах речь может идти об объектах бизнес-класса.

Как правило, для диверсификации рисков компании начинают бизнес в регионах с набора точечных объектов эконом- и бизнес-класса и лишь впоследствии рассматривают возможность освоения ниши комплексной застройки микрорайонов. «Необходимо понимать, что себестоимость комплексной застройки все равно ниже точечной при прочих равных условиях. Эффект экономии на масштабе съедается просто огромными затратами на инженерную подготовку и магистральные сети при их строительстве за счет инвестора», – считает Ирина Наумова.

Куда вкладывать

О выгодности строительства за пределами столицы и области свидетельствуют простые цифры: после реализации московских проектов застройщик реально может рассчитывать на 40 % прибыли от вложенных в объект инвестиций, сумма прибыли в региональные постройки может составлять 100 % и даже 120 %, как говорит Олег Анцибор. В то же время, по словам Сергея Канаева, работа в регионах значительно менее прибыльна, чем в столице. «Причина этого состоит в том, что себестоимость имеет тенденцию к сближению с московской, а покупательская способность растет в регионах по-прежнему достаточно медленно», – считает генеральный директор ЗАО «ПИК-регион».

Кроме того, известно, что срок окупаемости проекта зависит не только от сроков реализации и себестоимости, но и не в последнюю очередь от наличия обременений на участке – а в этом вопросе в регионах своя специфика. Как рассказала «Собственнику» Ирина Наумова, одним из наименее обременительных с данной точки зрения городов для инвестора является Волгоград, где доля города составляет 12 % от полезной площади квартир, из этой суммы вычитаются все подтвержденные затраты инвестора на отселение, строительство объектов инженерной и прочей инфраструктуры. В других городах инвестору приходится сложнее. Так, в Ростове-на-Дону городские власти забирают себе 10 % безвозмездно, еще 10 % следует зарезервировать для выкупа по себестоимости.

«В среднем получается, что доля города составляет около 15 %, причем в денежный эквивалент доли города можно зачесть только затраты на отселение. Хуже всего для инвестора дела обстоят в Нижнем Новгороде – доля города доходит до 30 %, в среднем не менее 20 %. В зачет можно пустить расселение, да и то с хитрыми понижающими коэффициентами, затраты на инженерные сети засчитываются в минимальном размере. При примерно равных индексах цен на рынке недвижимости (рынок новостроек точечной застройки) в данных городах доходность составляет: в Волгограде – до 25 % в год, Ростове-на-Дону – до 20 %, Нижнем Новгороде – до 15 %», – отмечает Наумова.

Стоит отметить, что хотя региональные власти в целом охотнее, чем столичные, идут на контакт с инвесторами, что значительно облегчает процедуру оформления юридических документов, проблемы, характерные для столичного рынка, имеют место и здесь. «Когда московские инвесторы стали активно осваивать региональный строительный рынок, то и проблемы стали возникать, характерные для столичных застройщиков. Основные проблемы связаны с получением хороших земельных участков. Борьба за них идет нешуточная, что приводит к некоему дефициту площадей и формированию конкуренции среди участников рынка. Длительность прохождения административного барьера тоже не лучшим образом сказывается на сроках реализации проектов», – отмечает Олег Анцибор.

Что касается наиболее привлекательных для инвесторов регионов, учитывая такие показатели, как численность населения, общая площадь жилого фонда, объемы годового ввода жилья, промышленного производства, инвестиций в основной капитал, оборот розничной торговли, можно назвать лидерами Центральный, Приволжский, Южный и отчасти Уральский федеральные округа и прежде всего такие города, как Ростов-на-Дону, Нижний Новгород, Волгоград, Краснодар, Липецк, Саратов, Челябинск.





 
 


Комментарии
Добавить отзыв
Прислать новость

Комментарии

Комментариев пока что нет. Вы можете стать первым.


 
Еще СТАТЬИ


 
Форум
Кулинарный раздел. (278)

Уникальное дерьмо. Ну судя по говнорекламе tapik

Весёлые, обнадёживающие новости. (297)

[video=460,315:20ioknno]https://you... Teddy

Первый президентский указ после Путина. (17)

. Ещё в советские времена КГБ ст... disman3

Дискотека СССР (5)

Я думаю под фанеру. MEV

Сборники музыкальных новинок (43)

Открывающая музыкальный микс комп... bovovan

Постные щи из квашеной капусты. (12)

Действительно зря. Есть очень хоро... Людмила Головко

Безалкогольные напитки (3)

Вкуснющий :D МАЛИНОВЫЙ ЛИМОНАД ... Людмила Головко

Cколько стоит Е=МС2 (18)

Расценки были таковы: $1 прос... disman3

первое для ленивых, или супы без обременительных излишеств. (42)

Я думаю, Вы без проблем найдете вс... Людмила Головко

Пианина. Серия вторая. 18+ (165)

Мега популярная группа Band ODESSA... Teddy

грибы (42)

[attachment=0:2h344clw]112961908_30... Радуга

Радиодетали электрика электроника диоды тиристоры разъемы (0)

Тиристоры: ТС160-4 - 1шт. - 200руб.... Elena_Moscow

В разгар короновируса (2)

Что означает ваша фраза. Вы больны... Coifymi

Грибной суп. Рецепт для ленивых. (35)

Замороженные грибы надо хорошенько ... Coifymi


 
 

/i/s.gif


Яндекс.Погода


Афиша
5 - 18 марта идеально спланированный побег оказывается ловушкой, невозможно спрятаться от преследователя, которого не видишь /i/arrow_dark.gif
 





 

 
Последние объявления

Ремонт и отделка . Электромонтаж...

Ремонт от бюджетного до вип. Весь комплекс...

Гостиница "Кристалл"...

Гостиница приглашает: - уборщицу, график...

Ремонт и отделка . Электромонтаж...

Ремонт и отделка квартир, коттеджей, офисов...

Ремонт и отделка . Электромонтаж...

Весь комплекс общестроительных, отделочных...

Уютная квартира, ул. Оборонная...

В наличии мебель,бытовая техника

Сдаю 1 комн.квартиру, ул. Сиреневая

Хорошие условия для проживания. Цена 17...

Сдаю комнату в квартире. Хорошие...

В наличии мебель, бытовая техника

Строительство, ремонт и отделка...

Строительство, ремонт и отделка .Весь...

Профнастил, профлист, лист оцинкованный...

Профнастил (лист профилированный) под...

Предлагаем работу Повара-универсала

Срочно требуется повар-универсал в кафе...

Лицензия на недропользование

Цена: 100 000

Помощь в получении лицензии на пользование...

изготовление кованых элементов

stilvmetalle_ru - Воплощаем в металле...

Приглашаем Озеленителей для...

Цена: 40 000

Выполнение работ по уходу за клумбами...

Приглашаем на вакансию Главный...

• Поддержание надежной и безопасной эксплуатации...

Сдаю квартиру, ул. Оборонная...

Современная, уютная квартира. В наличии...


 




Яндекс.Метрика